新たなる土地探しの旅②～中古・古家付～
どうも、過ぎ去りし時を素直に求められなかったせしたです。ドラクエ11、いいストーリーですよね。けれど、良すぎるがあまり、なんだか汚してしまうようで、過ぎ去りし時を求めるのを憚られてしまいました。
さて、番外編である昨日の記事でも書いた通り、リアルタイムでは設計打ち合わせを終えているせしたなのですが、当ブログは時系列に沿って紹介しているため、過去に遡って土地探しの話の続きを書きたいと思います。
土地探しをする中で高低差に悩まされたことを前々回の記事で書きましたが、それと同じくよく悩まされたのが「中古・古家付」でした。せしたが希望している地域では土地はなかなか出なかったので、中古・古家付も含めて探していました。その中で、頭を悩ませられることがいくつかありました。
①解体費用がかかる
当たり前ですが、中古・古家付の土地で家を建てるためには、売買価格にプラスして、更地にするための解体費用がかかってきます。せしたの経験では、150～200万円前後かかると言われることが多かったです。しかし、以前の記事でも扱った「高低差」との合わせ技の場合、基礎や擁壁が強固なため、解体するのにかなり費用がかかると言われました。また、インナーガレージや地下室などを抱えている物件の場合も、解体費用はかなりかかるそうです。
「じゃ、擁壁やインナーガレージをそのままにして、その上に家を建てたらええんちゃう？」と思いたくなるような土地もあるのですが、その場合、上に新たな建物を建てられないケースが多いようです。なので、既存のインナーガレージや擁壁をよけながら建てられるほど広い土地であれば良いのですが、そうでない場合は解体費用がどうしてもかかってしまいます。（そして、新たな基礎・擁壁を造る費用も、、、、！！）
また、そんなややこしいケースとは別に、築年数が浅い家も、耐震性が高かったりすると解体費用はかさんでしまうそうです。（すごく個人的な感覚ですが、まだ綺麗な建物を壊す罪悪感も大きいです、、、！！）
②売り主が個人であることが多い
中古・古家付物件を検討する中で困ったのが、「売り主が個人」であるケースです。その場合、仲介の業者をはさみながらも、様々なやりとりを個人の方としなくてはいけません。業者と直接やり取りするのとは、また違った難しさがありました。
高額な買い物である土地（家）。価格交渉の額は、昔懐かしの八百屋さんや、家電量販店の比ではありません。何十万、何百万円という単位になります。現在住まれていて、引き払う日にちが決まってらっしゃるのであれば「早く売りたい！」という気持ちが働き、価格交渉がしやすいケースもあります。
しかし、せしたが気になった土地（中古物件）の中で、「別に引っ越す予定が決まっているわけではないので、満額きっちり払うなら売るのも考えてもよい」という売り主の方もおられました。「本当に売る気あるん？！」と思うくらい、一切聞く耳を持ってくれませんでした。
また、すでにそこには住まれておらず、遠方に引っ越されている場合、連絡のレスポンスがすこぶる悪いこともありました。「おそらく返事をもらうのに１ヶ月ほどかかります」と仲介業者に言われることもあり、なかなか話が進みませんでした。
③新しく建てる場合、法律に触れることがある
条例・法律は少しずつ変化しています。新たな条例・法律が制定されることもあります。ですので、今建てられている中古・古家に住むのなら構わないんだけれど、その物件を解体し、新たな建物を建てる場合は法律にひっかかってしまうよ、という再建築不可なケースがあるんです。
一番多いのが、接道義務かと思われます。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないのです（幅員6m以上が必要な区域もあるそうです）。これは、火災や地震などの災害が起きたときの避難経路、消防車や救急車が通れる経路の確保が目的だそうです。
家を建てることができない、というような場合はさすがに不動産屋さんが伝えてくれるかと思いますが（そう信じたいです）、建てられることは建てられるんだけれど、様々な制限がかかり、思い描いていた家を建てられなかった、というケースはあると思います。ですので、土地探しをする前に、家を建てるパートナーとなる工務店・ハウスメーカーを決め、マイホーム計画をしっかりとイメージし、気になる土地が見つかったら、工務店・ハウスメーカーにも見てもらう、という段取りを踏めば、ある程度リスクを軽減できるのではないかと思います。
かくいうせしたも、様々なことを考えて土地を契約したつもりではありますが、それでも契約後にたくさんの問題に悩まされました。また少しずつ紹介したいと思うので、同じようなことで悩まれている方の参考になればなと願っています。
